Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?
Aby uniknąć licytacji komorniczej, wielu dłużników decyduje się na sprzedaż zadłużonej nieruchomości. Czy jednak jest to działanie zgodne z prawem? Czy komornik może nie uznać takiej transakcji i cofnąć sprzedaż nieruchomości? O tym w poniższym artykule.
Czy sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym w księdze wieczystej jest możliwa?
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika jest jak najbardziej możliwa – samo wszczęcie egzekucji z nieruchomości nie sprawia, że dłużnik traci do niej prawa. Co więcej, to rozwiązanie znacznie bardziej opłacalne niż sprzedaż mieszkania bądź działki na licytacji komorniczej. Ceny osiągane na licytacjach są bowiem znacznie niższe od cen na wolnym rynku. Komornik na początku postępowania wykonuje oszacowanie nieruchomości, a następnie od ¾ tej kwoty rozpoczyna się licytacja komornicza. Gdy nie znajdzie się chętny do zakupu, w czasie kolejnych licytacji może dojść do zbycia nieruchomości za znacznie niższą niż początkowa cenę.
Natomiast sprzedając mieszkanie samodzielnie, można uzyskać taką kwotę, która pozwoli nie tylko na spłatę zobowiązań, lecz również na rozpoczęcie nowego etapu w życiu. Taka transakcja wymaga jednak spełnienia konkretnych warunków, a dodatkowo może zostać cofnięta przez sąd na wniosek wierzyciela hipotecznego.
Jak sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym?
Aby sprzedaż obciążonej nieruchomości przebiegła zgodnie z prawem i nie stanowiła powodu do złożenia wniosku o cofnięcie sprzedaży, należy wykonać kilka czynności. Choć zawiadomienie komornika prowadzącego egzekucję o chęci samodzielnej sprzedaży nieruchomości nie jest obowiązkowe, warto wykonać tę czynność. Wtedy dłużnik otrzymuje dokument z informacją o aktualnym stanie zadłużenia, co bez wątpienia zainteresuje potencjalnego nabywcę nieruchomości. Gdy zadłużenie zostanie spłacone, wtedy z księgi wieczystej zniknie wpis potwierdzający fakt wszczęcia egzekucji.
Jeśli nie znajdzie się żadna osoba chętna do zakupu mieszkania czy działki z wpisem komorniczym, można postarać się o wycofanie postępowania egzekucyjnego. Z taką prośbą należy zgłosić się do wierzyciela, który może cofnąć wniosek o egzekucję z nieruchomości, a tym samym wzmianka o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej przestanie istnieć. Jednak aby osiągnąć ten cel, zazwyczaj należy zawrzeć ugodę z wierzycielem. Może ona polegać m.in. na zaplanowaniu terminów spłaty kolejnych rat. Bez wątpienia warto o tym pomyśleć, gdyż bez wpisu komorniczego w księdze wieczystej szansa na znalezienie potencjalnego nabywcy jest zdecydowanie większa.
Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości a sprzedaż
Po zawiadomieniu komornika oraz ewentualnym wycofaniu egzekucji można przystąpić do sprzedaży nieruchomości. Nie należy zapominać o poinformowaniu kupującego o tym, że działka lub dom są obciążone, a dodatkowo warto przedstawić mu dokument pozyskany od komornika informujący o wysokości długu. To istotna kwestia, gdyż w przypadku, gdy dłużnik nie ureguluje swoich zobowiązań, komornik nadal ma prawo wykorzystywać sprzedaną nieruchomość do przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, co prowadzi do nieprzyjemnych konsekwencji.
Komu sprzedać obciążone mieszkanie?
Znalezienie nabywcy nieruchomości obciążonej długami nie należy do prostych zadań. Taka inwestycja wiąże się przecież ze znacznym ryzykiem. Co więcej, warto pamiętać, że wzięcie kredytu hipotecznego na obciążoną nieruchomość jest znacznie utrudnione. W takim wypadku zdecydowanie lepiej jest zakupić mieszkanie lub dom za gotówkę. Niestety takich kupujących nie ma zbyt wielu, dlatego coraz więcej posiadaczy zadłużonych posesji wybiera skup nieruchomości, który oferuje korzystne ceny oraz możliwość zapłaty za nieruchomość w gotówce.Na czym polega skarga pauliańska?
W przypadku, gdy wierzyciel uzna, że dłużnik, sprzedając nieruchomość, miał zamiar pokrzywdzenia wierzyciela, może wystąpić do sądu ze skargą pauliańską. Za pokrzywdzenie może zostać uznana m.in. sytuacja, w której dłużnik sprzedaje nieruchomość np. osobie ze swojej rodziny, a później nadal w niej mieszka lub z niej korzysta.
Gdy skarga zostanie uznana za zasadną, umowa sprzedaży obciążonej nieruchomości będzie określona jako bezskuteczna, co poskutkuje wystawieniem jej na licytację komorniczą. Wtedy nabywca nieruchomości zostanie pozbawiony nowego nabytku. Zatem cofnięcie sprzedaży mieszkania obciążonego długami jest możliwe, lecz nie przez komornika, a przez sąd – wyłącznie po wystosowaniu przez wierzyciela skargi pauliańskiej.
Czy kupujący może cofnąć umowę sprzedaży?
W momencie, gdy kupujący zdecyduje się na zakup obciążonej nieruchomości, zostanie podpisana odpowiednia umowa, a pieniądze trafią do dłużnika-sprzedawcy, nie będzie już możliwe cofnięcie tej transakcji. Możliwe byłoby jedynie w sytuacji, gdyby sporządzona umowa sprzedaży zawierała wady prawne. Po zawarciu umowy sprzedaży nowy właściciel musi też liczyć się z ewentualnym postępowaniem egzekucyjnym, gdyby dłużnik nie wywiązał się ze swoim zobowiązań.
FAQ:
1. Czy sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym jest opłacalna?
Jak najbardziej. Warto sprzedać nieruchomość, zanim komornik podejmie się zlicytowania nieruchomości. Dzięki temu można zyskać znaczne środki pieniężne pozwalające nie tylko na spłatę zobowiązań wobec wierzyciela, lecz również na rozpoczęcie nowego rozdziału w życiu.
2. Kiedy usuwa się wpis o prowadzonej egzekucji z księgi wieczystej?
Gdy tylko dłużnik spłaci wszystkie zobowiązania wobec wierzyciela, następuje usunięcie wpisu o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym z księgi wieczystej. W tym momencie nowy właściciel nie musi już martwić się o żadne konsekwencje wynikające z poprzedniego statusu nieruchomości.
3. Czym jest skarga pauliańska?
Skargę pauliańską może złożyć wierzyciel, który uważa, że dłużnik chciał go pokrzywdzić poprzez sprzedaż lub darowiznę nieruchomości obciążonej. W takiej sytuacji dłużnik często w teorii sprzedaje lub przekazuje nieruchomość swojej rodzinie albo znajomym, a nadal z niej korzysta. Po uznaniu skargi przez sąd umowa sprzedaży staje się bezskuteczna.
Skup nieruchomości Śląsk
Zapraszamy do kontaktu i niezobowiÄ…zujÄ…cej rozmowy.
Zadzwoń: +48 531 746 850 | Napisz: kontakt@nestorinwestor.pl
